Cofinimmo

Cofinimmo maakte in 2014 een grote sprong voorwaarts in zijn strategische heroriëntatie.

De voorbije maanden stak een dubbele rugwind op voor het aandeel van Cofinimmo. De eerste rugwind blaast voor alle aandelen en komt uit de hoek van de nog verder gedaalde langetermijnrentevoeten. Beleggers gaan koortsachtig op zoek naar hogere rendementen en vinden die onder meer in gereglementeerde vastgoedvennootschappen (zeg niet meer bevaks) zoals Cofinimmo. Bij de huidige koersen biedt Cofinimmo een brutodividendrendement van ongeveer 5%, te vergelijken met een coupon van nog amper 0,6% op een tienjarige Belgische overheidsobligatie. En vermits het dividend van Cofinimmo als relatief stabiel mag worden beschouwd, kiezen steeds meer beleggers voor de interessantere risico-rendementsverhouding van aandelen met stabiele kasstromen.

Voor de tweede rugwind zorgt Cofinimmo zelf. Het bedrijf maakte in 2014 een grote sprong voorwaarts in zijn strategische heroriëntatie. De kantoorportefeuille werd verder afgebouwd met de verkoop van North Galaxy. De vrijgekomen middelen worden onder meer gebruikt om de portefeuille zorgvastgoed uit te breiden, dat een veel hogere bezettingsgraad heeft en daarom ook waardevaster is. Cofinimmo deed daarbij een nieuwe grote stap in Nederland, en een eerste klein stapje in Duitsland. De aandeelhouder mag hopen op meer van die deals. Het nettohuurrendement bedraagt in Duits en Nederlands zorgvastgoed 7,1%, wat ruim boven het rendement van het Belgische zorgvastgoed (6,2%), van de kantoorportefeuille (6,7%) en van het distributievastgoed (6,4%) ligt. De rendabele groei kan dus in Nederland en Duitsland gevonden worden, temeer omdat de markt er nog sterk gefragmenteerd is.

Dankzij de daling van de schuldgraad naar 48,1% laat de balans een paar extra stapjes toe, maar de slagkracht van Cofinimmo wordt nog beperkt door de noodzakelijke renovatie van de kantoorportefeuille, wat nog het gros van de geplande investeringen (236 miljoen EUR tot eind 2017) opslorpt. De vooruitzichten zijn dus beter, maar de erfenis van de verouderde kantoorportefeuille zal nog enkele jaren wegen op Cofinimmo. Daarnaast herstructureerde Cofinimmo vorig jaar ook de schulden door de dure bescherming tegen stijgende rentevoeten af te kopen. Die transactie woog zwaar op het nettoresultaat van 2014, maar zorgt vanaf dit jaar via dalende rentelasten voor een boost van de kasstroom en winst.

De gemiddelde kostprijs van de schuld daalt tot minder dan 3% dit jaar. Het Cofinimmo nieuwe stijl werpt ook stilaan vruchten af. In 2014 steeg de vergelijkbare huurinkomsten met 1%, en moest de vastgoedportefeuille niet noemenswaardig worden afgeboekt. Dat leverde vorig jaar een netto courant resultaat op van 6,7 EUR per aandeel. Voor dit jaar voorspelt het management een netto courant resultaat van 6,85 EUR per aandeel, waarbij de kantoorportefeuille nog maar 35% van dit resultaat aanlevert. Het dividend zal ook onveranderd blijven op 5,5 EUR per aandeel wat wellicht de volgende jaren zal stijgen.

Conclusie

Door de koersstijging van de voorbije weken noteert het aandeel ruim boven de netto faire waarde van 85,8 EUR per aandeel eind 2014. Het relatief aantrekkelijke en stabiele bruto-dividendrendement van 5% en de stilaan betere vooruitzichten van Cofinimmo rechtvaardigen deze koersstijging.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A