Eerst was er de covid-19-pandemie die een schokgolf door de sector van het zorgvastgoed stuurde. De voorbije maanden kwam daar een tweede schokgolf bovenop toen de Franse zorgverlener Orpea in opspraak kwam door verwaarlozing van de bejaarde bewoners in de zorginstellingen van Aedifica. Dat deed ook de koers van Aedifica geen deugd met een daling van zowat 20 procent in enkele weken. Maar de markt lijkt te overreageren. Op lange termijn blijven de vooruitzichten voor de sector zonder meer gunstig.
...

Eerst was er de covid-19-pandemie die een schokgolf door de sector van het zorgvastgoed stuurde. De voorbije maanden kwam daar een tweede schokgolf bovenop toen de Franse zorgverlener Orpea in opspraak kwam door verwaarlozing van de bejaarde bewoners in de zorginstellingen van Aedifica. Dat deed ook de koers van Aedifica geen deugd met een daling van zowat 20 procent in enkele weken. Maar de markt lijkt te overreageren. Op lange termijn blijven de vooruitzichten voor de sector zonder meer gunstig. Tussen 2008 en 2018 is het aantal 80-plussers in de Europese Unie met 25 procent toegenomen tot 25 miljoen. Dat aantal zal tussen 2018 en 2050 nog eens met 130 procent klimmen tot 57,5 miljoen. Die demografische trend zal de vraag naar zorgvastgoed voort ondersteunen. Bovendien kon de Belgische groep bij de aankondiging van de jaarresultaten specificeren dat Orpea 5 procent vertegenwoordigt van de huurinkomsten: 3 procent in België en telkens 1 procent in Duitsland en in Nederland. Intussen houdt Aedifica vast aan zijn ambitie om door te groeien tot een pan-Europese speler in zorgvastgoed. De groep is behalve in België (83 sites) ook actief in Duitsland (101 sites), Nederland (72 sites), het Verenigd Koninkrijk (102 sites), Finland (198 sites) en Zweden (22 sites). Recent heeft de groep haar eerste stapjes in Ierland (9 sites) gezet. België staat nog voor 26 procent van de portefeuille. De tweede plaats is voor Duitsland (23%), gevolgd door Finland en het Verenigd Koninkrijk met elk 18 procent, Nederland met 12 procent. Zweden en Ierland zitten in de buurt van 2 procent. Ondanks de coronacrisis is er geen materiële impact op de cijfers van de groep over het boekjaar. Fantastisch nieuws is de uitzonderlijk hoge globale bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 100 procent eind 2021. Alle residentiële zorggebouwen bleven volledig operationeel en de huurbetalingen bleven stabiel. Er zijn ook geen aanwijzingen dat de oversterfte de huurbetalingscapaciteit van de exploitanten in het gedrang zal brengen. Op 31 december was de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gestegen tot 4,9 miljard euro tegenover 3,81 miljard euro eind 2020. Dat is een toename met 1,1 miljard of 28 procent. De nettohuurinkomsten zijn met 24 procent gestegen tot 232,1 miljoen euro. Dat levert een winst per aandeel van 4,35 euro op. De zorgvastgoedportefeuille van Aedifica bestond eind juni uit 587 zorgvastgoedsites met circa 44.000 bewoners.. De nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tegen de stijgende rente bedraagt 76,60 euro per aandeel - 77,35 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen - tegenover 65,75 euro per aandeel op 31 december 2020. Over het boekjaar 2021 zal het vooropgestelde brutodividend van 3,40 euro per aandeel worden uitgekeerd. Voor het boekjaar 2022 geeft de bedrijfsleiding een prognose voor het dividend van 3,70 euro bruto per aandeel. ConclusieIn minder dan vijf jaar is de gvv uitgegroeid tot een Europese zorgvastgoedspeler. Aedifica is dé referentie in Europa geworden. Het investeringsverhaal steunt nadrukkelijk op de groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten met een gemiddelde resterende looptijd van twintig jaar. De cijfers waren beter dan verwacht en de koers herstelt van de Orpea-dip. De premie van de beurswaarde tegenover de intrinsieke waarde is onlangs wel stevig teruggelopen tot zowat 30 procent. Vandaar onze adviesverhoging.Advies: koopwaardigRisico: laagRating: 1AKoers: 109,90 euroTicker: AED BBISIN-code: BE0003851681Markt: Euronext BrusselBeurskapitalisatie: 3,65 miljard euroK/w 2021: 25Verwachte k/w 2022: 23Koersverschil 12 maanden: +13%Koersverschil sinds jaarbegin: -5%Dividendrendement: 2,1%