Tijdens de algemene vergadering in mei was het grote nieuws nog dat de Democratische Republiek Congo (DRC) een stuk grond (10.637 m²) aan de rand van de site van Utexafricaonteigend had. Het management was evenwel best tevreden met de 5,4 miljoen dollar compensatie voor een slechts deels bebouwbaar stuk. De prijs van 500 dollar per vierkante meter in het kader van een onteigeningsprocedure bewijst dat de waarde van de gronden hoog ligt. Maar de Congolese staat betaalde vorig jaar slechts twee schijven voor in totaal 1,7 miljoen dollar. Die ontvangsten geven een niet-recurrent resultaat van 1,412 miljoen euro. Daarnaast is er een terugname van uitgestelde belastingen van 5,81 miljoen euro. Dat levert ondanks een nog altijd moeilijke economische en politieke toestand een fraaie nettowinst van 12,91 miljoen...

Tijdens de algemene vergadering in mei was het grote nieuws nog dat de Democratische Republiek Congo (DRC) een stuk grond (10.637 m²) aan de rand van de site van Utexafricaonteigend had. Het management was evenwel best tevreden met de 5,4 miljoen dollar compensatie voor een slechts deels bebouwbaar stuk. De prijs van 500 dollar per vierkante meter in het kader van een onteigeningsprocedure bewijst dat de waarde van de gronden hoog ligt. Maar de Congolese staat betaalde vorig jaar slechts twee schijven voor in totaal 1,7 miljoen dollar. Die ontvangsten geven een niet-recurrent resultaat van 1,412 miljoen euro. Daarnaast is er een terugname van uitgestelde belastingen van 5,81 miljoen euro. Dat levert ondanks een nog altijd moeilijke economische en politieke toestand een fraaie nettowinst van 12,91 miljoen euro op voor het boekjaar 2018, te vergelijken met 4,54 miljoen euro voor 2017. Maar er zitten dus een pak uitzonderlijke zaken in. Veel beter is het naar het recurrente (zonder eenmalige elementen) bedrijfsresultaat (rebit) te kijken. Daar zien we een beperkte klim met 2 procent (van 7,02 naar 7,17 miljoen euro). De huuropbrengsten uit de vastgoedactiviteit zijn met 3 procent toegenomen, tot 17,3 miljoen euro, want in het tweede halfjaar werd de eerste fase van het project Bois Nobles opgeleverd. Het gaat om 12 villa's en 24 appartementen, die allemaal verhuurd waren aan het einde van het boekjaar. Het verhuurpotentieel op jaarbasis bedraagt 1,6 miljoen euro. Het gaat om gebouwen en gronden op toplocaties in Kinshasa, die bovendien - en dat is essentieel - goed beveiligd zijn. Ze vormen de kernactiviteit van de holding en leverden in de eerste zes maanden een rebit van 8,64 miljoen euro op. In 2017 dook Carrigrès, een zandsteengroeve in Kinshasa met nog minstens 40 jaar reserves, nog diep in het rood, maar dankzij een zwaar kostenbesparingsprogramma werd het verlies in 2018 haast volledig weggewerkt (rebit -261.000 euro). En dat ondanks een historisch lage omzet van 1,61 miljoen euro. De impact van de belabberde economische toestand is wel heel duidelijk bij Carrigrès.Een nieuwe berekening van het vastgoed levert een waarde van 324,5 miljoen euro (89,4 euro per aandeel) op, tegenover een boekwaarde van 99,1 miljoen euro op basis van 800 dollar per vierkante meter voor bebouwbare grond in het centrum van Kinshasa. De Texaf-groep beschikt over de mogelijkheid de komende tien jaar nog sterk te groeien in de ontwikkeling van vastgoedprojecten, inclusief de promotie van 1500 à 2000 woningen op de 104 hectare buiten Kinshasa (Kinsuka)naast kantoren en villa's/appartementen in de hoofdstad. In het centrum is werd intussen begonnen met de tweede fase van het project Bois Nobles.Het gaat om 33 wooneenheden, waarvan de oplevering gepland is voor midden/eind 2020. Dat zit dus snor voor de vastgoedactiviteit voor de eerstvolgende jaren. De perspectieven voor de zandsteengroeve-activiteit van Carrigrès blijven een pak onzekerder. Dit jaar zijn geen uitzonderlijke resultaten van dezelfde omvang te verwachten, al kan de overheid wel de resterende tranches van de onteigeningsvergoeding storten. Het recurrente bedrijfsresultaat zou haast mechanisch moeten toenemen in 2019. Tussen 2008 en 2018 klom het dividend van 0,16 naar 0,971 euro bruto per aandeel. Texaf besliste eind vorig jaar ook 1 miljoen euro te investeren in het nieuwe durfkapitaalfonds Partech Africa om met 'Texaf Digitaal' een nieuwe pool in de groep te ontwikkelen.ConclusieHet koerspotentieel op langere termijn blijft groot en intact. De politieke instabiliteit legt de beurskoers al geruime tijd lam. Maar het vastgoed van Texaf doet het nog altijd prima, ondanks de zeer moeilijke omstandigheden in Congo. Een prima investeringskans voor de waardezoekende langetermijnbelegger. Advies: koopwaardigRisico: gemiddeldRating: 1BKoers: 33,0 euroTicker: TEXF BBISIN-code: BE0974263924Markt: Euronext BrusselBeurskapitalisatie: 116,9 miljoen euroK/w 2018: 16Verwachte k/w 2019: 15Koersverschil 12 maanden: +18%Koersverschil sinds jaarbegin: +22%Dividendrendement: 2,6%