Wat bij de jaarresultaten van 2016 al werd aangegeven, is bij de halfjaarcijfers van dit jaar bevestigd: 2017 is een overgangsjaar voor de grootste (800.000 m² aan projecten) en oudste vastgoedontwikkelaar van het land (sinds 1863) met activiteiten in België (67%), Luxemburg (19%) en Polen (14%).
...

Wat bij de jaarresultaten van 2016 al werd aangegeven, is bij de halfjaarcijfers van dit jaar bevestigd: 2017 is een overgangsjaar voor de grootste (800.000 m² aan projecten) en oudste vastgoedontwikkelaar van het land (sinds 1863) met activiteiten in België (67%), Luxemburg (19%) en Polen (14%).Dit jaar wordt gezaaid om te kunnen oogsten in 2018, 2019 en 2020. Dan worden veelbelovende resultaten verwacht. Daartoe begon Immobel in de eerste jaarhelft met zeven belangrijke residentiële projecten voor een totaal van 154.200 m². Vier in Brussel (Ernest the Park, Greenhill Park, Universalis Park en Parc Seny), een in Oostende (O'Sea), een in Luxemburg (Infinity op de Kirchberg) en een in Polen (Granary Island).In vastgoedontwikkeling schommelen de winsten sterk omdat ze hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten. Vorig jaar was een recordjaar voor Immobel met een forse nettowinst van 52,5 miljoen euro of 5,25 euro per aandeel. Maar die recordwinst was in belangrijke mate vertekend door heel wat eenmalige elementen en boekhoudkundige invloeden van de fusie tussen Immobel en Allfin Group.Die werd op 29 juni 2016 bekrachtigd door een buitengewone algemene vergadering. De architect van de fusie is de sterke man Marnix Galle, voorzitter van de raad van bestuur en referentieaandeelhouder. Sinds 1 december 2015 is Alexander Hodac de CEO. Hij kwam over van Home Invest Belgium.Het gezuiverde nettoresultaat van de fusiegroep bedraagt 37,6 miljoen euro. Dan valt de 5,3 miljoen euro (0,53 euro per aandeel) nettoresultaat voor de eerste zes maanden van 2017 wat mager uit. De bijdrage van de nieuwe projecten tot de resultaten is nog zeer beperkt. De marge op een gebouw neemt toe naarmate de werken vorderen. In het eerste semester werd een omzet van 73,5 miljoen euro gerealiseerd door de gemiddelde verkoop van dertig appartementen per maand. In juni werd het verkooprecord verbroken met een cijfer boven 20 miljoen euro. De grote spreiding aan projecten moet de cycliciteit van de groep beperken. Het eigen vermogen bedroeg op 30 juni 298,5 miljoen euro. Eind 2016 was dat 311 miljoen euro. De daling is te wijten aan de uitkering van een dividend. Ten opzichte van de huidige beurskapitalisatie van 540 miljoen euro is dat minder gunstig dan vroeger. Het management verwacht voor het tweede halfjaar, waarin de eerste winsten van de opgestarte erven kunnen worden geïnd, een vergelijkbaar resultaat. Dat wordt dus een pak minder winst dan in 2016. Belangrijk voor de aandeelhouders is dat er al zicht is op het dividend voor het boekjaar 2017. Ondanks het overgangsjaar zal aan de algemene vergadering in mei 2018 hetzelfde dividend van 2 euro per aandeel als voor het boekjaar 2016 worden voorgesteld. De bedoeling blijft dat bedrag jaarlijks te laten toenemen met 4 à 10 procent. Marnix Galle (Allfin) zorgt voor een nieuwe dynamiek bij Immobel, wat voor een hogere rendabiliteit van de projecten (10% rendement op eigen vermogen) moet zorgen. Maar dit jaar moeten we met een beperkte winst en rendabiliteit tevreden zijn. Een bijna voorspelbaar en geleidelijk stijgend dividend is een pluspunt voor de langere termijn.Advies:houden/afwachtenRisico: laagRating: 2AMunt: euroMarkt: Euronext BrusselBeurskapitalisatie: 540 miljoen euroK/w 2016: 10Verwachte k/w 2017: 41Koersverschil 12 maanden: +6%Koersverschil sinds jaarbegin: +2%Dividendrendement: 3,7%