Vorige week werden de aandeelhouders van Immobel - de grootste en oudste vastgoedontwikkelaar van het land, met activiteiten in België, Luxemburg en Polen - onaangenaam verrast door een winstwaarschuwing. Typisch voor de business van de vastgoedontwikkeling is dat de winsten hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten, met grote schommelingen in het resultaat tot gevolg.
...

Vorige week werden de aandeelhouders van Immobel - de grootste en oudste vastgoedontwikkelaar van het land, met activiteiten in België, Luxemburg en Polen - onaangenaam verrast door een winstwaarschuwing. Typisch voor de business van de vastgoedontwikkeling is dat de winsten hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten, met grote schommelingen in het resultaat tot gevolg.De belangrijke verkoop, samen met partner Breevast (60% Breevast; 40% Immobel), van de deelneming in RAC 1 NV (het Belair-project, herontwikkeling van het voormalige Rijksadministratief Centrum in hartje Brussel) aan Hannover Leasing was gepland voor eind 2013, maar raakte pas in het eerste kwartaal van 2014 afgerond. Dat leidde ertoe dat in het boekjaar 2013 nauwelijks nettowinst werd gerealiseerd, maar ook dat we een bijzonder fraai 2014 kregen, met een nettowinst van 20,0 miljoen EUR of 4,86 EUR per aandeel, het beste resultaat sinds 2007. De resultaten over 2015 zullen eerder het beeld van 2013 geven. Nu zijn het de projecten Black Pearl (11.000 vierkante meter kantoren in Brussel) en RAC 2 (9500 vierkante meter kantoren in Brussel) waarvoor geen huurder werd gevonden. Zo raken beide projecten niet verkocht voor het einde van het boekjaar. Net als in 2013 zal het resultaat over 2015 zich dicht bij het evenwicht (winst noch verlies) bevinden. Maar in tegenstelling tot 2014 zal 2016 niet meteen een topjaar worden. Ook volgend jaar wordt als een overgangsjaar bestempeld. Pas voor 2017 worden duidelijk betere resultaten vooropgesteld door het management.Dat is geen prettige binnenkomer voor het nieuwe management, die een gevolg was van de zoveelste verschuiving in het aandeelhouderschap. Vorig jaar verdween Cresida Investment, een dochteronderneming van de Eastbridge Groep, van het toneel en kwam 29,85% van de Immobel-aandelen in handen van Allfin Group, de vennootschap van Marnix Galle. De volgende stap leek het samengaan van Immobel met de Allfin Group. Maar tot een deal kwam het niet. Er volgde wel een machtsgreep aan het einde van de zomer door Marnix Galle als nieuwe voorzitter van de raad van bestuur. Naar aanleiding van de halfjaarresultaten kwam daarbij de aanstelling van Alexander Hodac als de nieuwe CEO. Hij komt over van Home Invest Belgium en is per 1 december Gaëtan Piret opgevolgd, die zowat een decennium aan het hoofd stond van de vastgoedontwikkelaar. Na de eerste raad van bestuur met Hodac als CEO wordt meteen een winstalarm gegeven. De nieuwe topman moet gaan voor een herdynamisering van de groep op basis van een grondige analyse van de financiële resultaten van elk lopend project. In eerste instantie betekent dat een stap terugzetten. In het eerste semester werd nog een omzet van 36,83 miljoen EUR behaald, een bedrijfsresultaat (ebit) van 11,86 miljoen EUR en een nettowinst van 2,01 EUR per aandeel. Het is duidelijk dat de tweede jaarhelft een stuk minder zal zijn. ConclusieMarnix Galle (Allfin) wil een nieuwe dynamiek bij Immobel en een hogere rendabiliteit van de projecten. Maar eerst wordt dus een stap terug gezet na een grand-crujaar 2014. De koers moet naar een nieuw evenwicht en zal even tijd nodig hebben om te herstellen. Anderzijds laat de lage waardering, onder de boekwaarde, toe om rustig af te wachten.Advies:houden/afwachtenRisico: laagRating: 2A