Eind vorig jaar werden de aandeelhouders van Immobel - de grootste en oudste vastgoedontwikkelaar van het land met activiteiten in België, Luxemburg en Polen - onaangenaam verrast door een winstwaarschuwing. Typisch voor de business van de vastgoedontwikkeling is dat de winsten hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten, met grote schommelingen in het resultaat tot gevolg.
...

Eind vorig jaar werden de aandeelhouders van Immobel - de grootste en oudste vastgoedontwikkelaar van het land met activiteiten in België, Luxemburg en Polen - onaangenaam verrast door een winstwaarschuwing. Typisch voor de business van de vastgoedontwikkeling is dat de winsten hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten, met grote schommelingen in het resultaat tot gevolg.De belangrijke verkoop samen met partner Breevast (60% Breevast; 40% Immobel) van de deelneming in RAC 1 NV (het Belair-project, herontwikkeling van het voormalige Rijksadministratief Centrum in het hart van Brussel) aan Hannover Leasing was gepland voor eind 2013, maar raakte pas in het eerste kwartaal van 2014 eindelijk afgerond. Dat leidde ertoe dat in het boekjaar 2013 nauwelijks nettowinst werd gerealiseerd, maar ook dat we een bijzonder fraai 2014 kregen met een nettowinst van 20,0 miljoen EUR of 4,86 EUR per aandeel, het beste resultaat sinds 2007. De resultaten over 2015 zullen eerder het beeld van 2013 geven. Nu zijn het de projecten Black Pearl (11.000 vierkante meter kantoren in Brussel) en RAC 2 (9500 vierkante meter kantoren in Brussel) waarvoor geen huurder werd gevonden en zodoende raken beide projecten niet verkocht voor het einde van het boekjaar. Net als in 2013 zal dan ook het resultaat 2015 zich dichtbij het evenwicht (winst noch verlies) bevinden. Maar in tegenstelling tot 2014 zal 2016 niet meteen een grand-crujaar worden. Ook volgend jaar wordt als een overgangsjaar bestempeld. Pas voor 2017 worden duidelijk betere resultaten vooropgesteld door het management. Geen prettige binnenkomer voor het nieuwe management, een gevolg van de zoveelste verschuiving in het aandeelhouderschap. Vorig jaar kwam 29,85% van de Immobel-aandelen in handen van Allfin Group, de vennootschap van Marnix Galle. Hij greep de macht aan het eind van de zomer en werd de nieuwe voorzitter van de raad van bestuur. Naar aanleiding van de halfjaarresultaten kwam daar de aanstelling van Alexander Hodac bij als nieuwe CEO. Hij komt over van Home Invest Belgium en is per 1 december Gaëtan Piret opgevolgd, die zowat een decennium aan het hoofd stond van de vastgoedontwikkelaar. Na de eerste raad van bestuur met Hodac als CEO werd meteen een winstalarm gegeven.Gelukkig is er in de eerste maand van het nieuwe jaar wel goed nieuws. Velen waren een aantal jaren verbaasd toen Immobel de stap naar de Poolse vastgoedmarkt zette. Maar nu is er toch de aankondiging van de verkoop voor 17 miljoen EUR van het Okraglak-project in Poznan. Andere Poolse projecten situeren zich in de hoofdstad Warschau en havenstad Gdansk. Dat zal een beperkt positieve impact hebben op de halfjaarwinst 2016. In het eerste semester 2015 werden een omzet van 36,83 miljoen EUR behaald, een bedrijfsresultaat (ebit) van 11,86 miljoen EUR en een nettowinst van 2,01 EUR per aandeel. Het is duidelijk dat de tweede jaarhelft een stuk minder was. ConclusieMarnix Galle wil een nieuwe dynamiek bij Immobel en een hogere rendabiliteit van de projecten. Maar eerst wordt een stap teruggezet na een grand-crujaar 2014. De koers lijkt stilaan een nieuw evenwicht gevonden te hebben. De lage waardering onder de boekwaarde laat toe om de nieuwe dynamiek (rustig) af te wachten.Advies:houden/afwachtenRisico: laagRating: 2A