Cofinimmo ontsnapte de voorbije weken niet aan het bloedbad op de beurs onder de vastgoedvennootschappen. In vergelijking met het begin van het jaar staat de koers ruim 40 procent lager. De premie op de intrinsieke waarde van ongeveer 15 procent is ingeruild voor een korting van dik 20 procent. De hoofdschuldige is de forse stijging van de langetermijnrente. Begin dit jaar bedroeg de rente op Belgische overheidspapier 0,3 procent. Sinds eind september kampeert ze dicht tegen 3 procent.
...

Cofinimmo ontsnapte de voorbije weken niet aan het bloedbad op de beurs onder de vastgoedvennootschappen. In vergelijking met het begin van het jaar staat de koers ruim 40 procent lager. De premie op de intrinsieke waarde van ongeveer 15 procent is ingeruild voor een korting van dik 20 procent. De hoofdschuldige is de forse stijging van de langetermijnrente. Begin dit jaar bedroeg de rente op Belgische overheidspapier 0,3 procent. Sinds eind september kampeert ze dicht tegen 3 procent.De hogere rente weegt op verschillende manieren op de beurskoers van de vastgoedvennootschappen. Op de eerste plaats is er opnieuw een vastrentend alternatief voor een belegging in aandelen. Begin januari bood Cofinimmo bij een koers van 140 euro een winstrendement van 5 procent ten opzichte van een langetermijnrente van 0,3 procent. Dat rendementsverschil van bijna 5 procent was ruim voldoende om een koers van 140 euro te rechtvaardigen. Bij een langetermijnrente van 3 procent heb je een winstrendement van bijna 8 procent nodig om op dezelfde risicopremie uit te komen. In het geval van Cofinimmo impliceert dat een koers van zo'n 90 euro in plaats van 140 euro. Er zit dus een logica achter de afstraffing van de vastgoedvennootschappen. Een hogere rente weegt ook op de intrinsieke waarde van de gebouwen en dus op de waarde van de vastgoedportefeuille. Hogere rentevoeten vertalen zich ook in hogere financieringskosten voor de vastgoedbedrijven, al gebeurt dat met vertraging. In het geval van Cofinimmo is het renterisico tot eind 2025 voor 90 procent ingedekt.Operationeel is er weinig aan de hand bij Cofinimmo. In de eerste helft van dit jaar stegen de huurinkomsten met 9,6 procent, onder meer door de indexering van de huurcontracten. Daarmee biedt Cofinimmo beleggers een bescherming tegen de hoge inflatie. Het nettoresultaat uit de kernactiviteiten steeg met 6 procent tot 109 miljoen euro, maar door de kapitaalverhoging van vorig jaar en de bijbehorende verwatering, daalde de winst per aandeel licht tot 3,43 euro in de eerste helft van dit jaar. Cofinimmo bevestigde de vooruitzichten voor het hele jaar. Het bedrijf rekent op een winst van 6,9 euro per aandeel, goed voor een dividend van 6,2 euro per aandeel. De strategie om de portefeuille nog meer richting zorgvastgoed te oriënteren krijgt vorm. Dit jaar wil het bedrijf 600 miljoen euro geïnvesteerd hebben, hoofdzakelijk in zorgvastgoed, dat goed is voor bijna 70 procent van de portefeuille van 6 miljard euro. Het vastgoed van Cofinimmo is voor 98 procent verhuurd met een gemiddelde contractduur van dertien jaar tegen een huurrendement van 5,2 procent. De balans kan het investeringsprogramma van dit jaar dragen, maar de schuldgraad is opgelopen tot 46,2 procent. In het verleden werd een stijging van schuldgraad tot dit niveau vaak gevolgd door een kapitaalverhoging, maar dat zou tegen de huidige lage koersen weinig interessant zijn.ConclusieDe koers van Cofinimmo leverde ongeveer 40 procent in, wat een beetje overdreven is. Tegen de huidige koers biedt het aandeel een winstrendement van 8,7 procent en een dividendrendement van 7,8 procent, wat interessant is vergeleken met het gestegen rendement op overheidsobligaties. De kans is ook groot dat de langetermijnrente de volgende maanden daalt in het spoor van een vertragende economie en een afnemend inflatierisico, wat de koersen van de vastgoedvennootschappen wat zuurstof zou geven. Dankzij de indexatie van de huurcontracten biedt Cofinimmo ook wat bescherming tegen de hoge inflatie. We behouden het koopadvies. Advies: kopenRisico: gemiddeldRating: 1BKoers: 79 euroTicker: COFB BBISIN-code: BE0003593044Markt: Euronext BrusselBeurskapitalisatie: 2,54 miljard euroK/w 2021: 19Verwachte k/w 2022: 12Koersverschil 12 maanden: -40%Koersverschil sinds jaarbegin: -44%Dividendrendement: 7,8%