Nieuwe, frisse wind bij Immobel

Wie het persbericht over de jaarresultaten 2016 van de grootste (800.000 m² aan projecten) en oudste vastgoedontwikkelaar van het land (sinds 1863) met activiteiten in België (69%), Luxemburg (19%) en Polen (12%) heeft doorgenomen, weet dat er een andere, frisse wind waait. Het contrast met vorige jaarberichten kan nauwelijks groter zijn. Op 29 juni van vorig jaar bekrachtigde een buitengewone algemene vergadering dan ook de fusie tussen Immobel en Allfin Group. De architect van die fusie is Marnix Galle, de voorzitter van de raad van bestuur. Sinds 1 december 2015 is Alexander Hodac de nieuwe CEO. Hij kwam over van Home Invest Belgium. De samensmelting zorgt voor een moeilijke vergelijkingsbasis van de resultaten met 2015. In vastgoedontwikkeling schommelen de winsten sterk, omdat ze hoofdzakelijk afkomstig zijn van de verkoop van projecten. De resultaten 2015 gaven eerder het zwakke beeld van 2013. De projectenBlack Pearl (11.000 m² kantoren in Brussel) en RAC 2 (9500 m² kantoren in Brussel) raakten niet verkocht voor het einde van het boekjaar 2015. Vandaar dat vorig jaar werd afgesloten met een nettowinst van 0,7 miljoen euro of 0,18 euro per aandeel. Dan was 2016 daarentegen een recordjaar voor Immobel met een 'forse' nettowinst van 52,5 miljoen euro of 5,25 euro per aandeel, op basis van net geen 10 miljoen aandelen en na 3,03 euro nettowinst per aandeel voor het eerste semester. Maar die recordwinst is in belangrijke mate vertekend door de fusie-operatie met heel wat eenmalige elementen en louter boekhoudkundige invloeden van de fusie. Als we kijken naar het gezuiverde nettoresultaat van de fusiegroep, dan komen we uit op 37,6 miljoen euro. Naast de laattijdige verkopen van Black Pearl en RAC 2 werd de winst ook erg positief beïnvloed door de oplevering en de verkoop van een derde groot kantoorproject, Gateway (35.000 m² in Zaventem, 50% aandeel van Immobel).De residentiële projecten die het meest in het oog sprongen waren Chambon(42.500 m² in het centrum van Brussel, Lake Front (12.000 m² in Knokke-Heist) en Flint(4000 m² in Leuven, 65% aandeel Immobel). Begin 2016 was er een mooi resultaat op de Poolse immobiliënmarkt met de aankondiging van de verkoop voor 17 miljoen euro van het Okraglak-project in Poznan. Het eigen vermogen maakte dankzij de fusie een mooie sprong van 194,3 miljoen euro naar 311 miljoen euro. Maar ten opzichte van de huidige beurskapitalisatie van 580 miljoen euro is dat minder gunstig dan vroeger. Het eigen vermogen per aandeel bedraagt nog 31,1 euro. De verkoop in extremis van Gateway beperkt wel de vooruitzichten voor dit jaar. Het management verwacht voor 2017 een minder resultaat, waar meer gezaaid dan gemaaid kan worden. Maar voor de jaren 2018, 2019 en 2020 mikt het management op topjaren. Belangrijk voor de aandeelhouders is ook dat de dividendpolitiek wordt aangepast. Voor het boekjaar 2016 wordt een brutodividend van 2 euro per aandeel uitgekeerd met de bedoeling dat bedrag jaarlijks te laten toenemen met 4 à 10 procent per jaar. Marnix Galle zorgt voor een nieuwe dynamiek bij Immobel, wat voor een hogere rendabiliteit van de projecten (10% rendement op eigen vermogen) moet zorgen. De koers lijkt stilaan een nieuw evenwicht gevonden te hebben. Een quasi voorspelbaar en geleidelijk stijgend dividend vormt voor ons een pluspunt.Advies:houden/afwachtenRisico: laagRating: 2AMunt: euroMarkt: Euronext BrusselBeurskapitalisatie: 580 miljoen euroK/w 2016: 11Verwachte k/w 2017: 21Koersverschil 12 maanden: +43%Koersverschil sinds jaarbegin: +10%Dividendrendement: 3,4%