Na een uitstekend 2013 heeft Texaf een degelijk 2014 achter de rug. Dit jaar wordt veeleer een overgangsjaar met wel flink wat groeimarge in de komende vijf jaar. Wie Texaf zegt, zegt de Democratische Republiek Congo, en die zegt forse opbrengsten op vastgoedprojecten in dat grote Afrikaanse land. De administratieve en juridische problemen worden gecompenseerd door rendementen van 20 à 25% per jaar, een veelvoud van in ons land.
...

Na een uitstekend 2013 heeft Texaf een degelijk 2014 achter de rug. Dit jaar wordt veeleer een overgangsjaar met wel flink wat groeimarge in de komende vijf jaar. Wie Texaf zegt, zegt de Democratische Republiek Congo, en die zegt forse opbrengsten op vastgoedprojecten in dat grote Afrikaanse land. De administratieve en juridische problemen worden gecompenseerd door rendementen van 20 à 25% per jaar, een veelvoud van in ons land. Texaf heeft gebouwen en gronden op toplocaties in Kinshasa, die bovendien - en dat is essentieel - goed beveiligd zijn. De huurinkomsten zijn in 2014 met precies 10% gestegen, tot 13,6 miljoen EUR. Midden vorig jaar werden twee bijkomende gebouwen van het project Katoenveld (acht blokken met driekamerappartementen) in gebruik genomen. De eerste fase is volledig uitgewerkt. Dit jaar zijn al vijf van in totaal twintig gebouwen met twee- tot vierkamerappartementen opgeleverd, en 1000 vierkante meter kantoorruimte voor een grote ambassade. Vier gebouwen met in totaal 33 twee- tot driekamerappartementen zullen volledig zijn afgewerkt tegen midden 2016. Toch mogen we slechts uitgaan van een beperkte toename van de huurinkomsten dit jaar. Een belangrijke huurder is grotendeels weggetrokken. Maar daardoor kan een renovatie plaatsvinden en kan binnen enkele jaren een veel hogere huurprijs worden gevraagd.Met Carrigrès, een zandsteengroeve in Kinshasa met nog minstens veertig jaar reserves, maken we de overstap naar de industriële activiteiten. Daar zagen we een stevige daling in de omzet (-15%, tot 5,3 miljoen EUR). Het bedrijfsresultaat (ebit) maakte een duik van 51%, tot 865 miljoen EUR. Het aflopen van een vast contract, tijdelijk minder economische activiteit in en rond Kinshasa en een waardevermindering op voorraden leidden tot die omzet- en winstdaling. Ondanks de ups en downs blijft Carrigrès behouden binnen de groep, omdat de vrije kasstromen die deze industriële activiteit genereert, worden gebruikt voor de vastgoedontwikkeling.Het recurrente bedrijfsresultaat (rebit; zonder eenmalige elementen) op groepsniveau klom toch met 7%, tot 6,9 miljoen EUR. Het management bestudeerde of met rubberplantages een derde activiteit in landbouw kon worden opgezet, maar het antwoord is voorlopig negatief. De nettowinst per aandeel zakte tot 1,32 EUR. Er zijn dan ook 11% aandelen (354.370 nieuwe aandelen) bij gekomen ten voordele van de Chinese CHA-groep uit Hongkong. In ruil kwam de vennootschap Immotex (14 hectare niet-ontwikkelde gronden in het centrum van Kinshasa en 104 hectare buiten de stad) volledig onder de Texaf-groep (voorheen fiftyfifty met CHA). Het geschil met Cobepa over Imbakin, een erkende schuldvordering op de Congolese overheid ter waarde van 51 miljoen EUR zonder interesten, werd bijgelegd. Elke Texaf-aandeelhouder kreeg onlangs één aandeel van Imbakin voor een Texaf-aandeel. Dat Imbakin-aandeel is verhandelbaar op de openbare veilingen, niet op Euronext Brussel. Het dividend bedraagt 0,48 EUR bruto per aandeel (+20%). ConclusieHet winstpotentieel op lange termijn blijft groot en intact, maar het vertrek van een belangrijke huurder en de mindere gang van zaken bij Carrigrès leiden tot een dipje in de winstgroei op korte termijn. Het aandeel richt zich dan ook nog meer op de waardezoekende langetermijnbelegger.Advies: koopwaardigRisico: gemiddeldRating: 1B