Sinds de uitbraak van de covid-19-pandemie waren winkel- en kantorenvastgoed de kneusjes bij de gereglementeerde vastgoedvennootschappen of gvv's op Euronext Brussel. De dalende lange rente in combinatie met een structurele groei maakten van logistiek en zorgvastgoed de no-brainers richting een positieve return. Maar de voorbije weken zien we een heel ander patroon. Zorgvastgoed staat zwaar onder druk door een stijgende lange rente en het schandaal rond het Franse Orpéa. Ook de koersen van logistiek vastgoed voelen de gestegen rente.
...

Sinds de uitbraak van de covid-19-pandemie waren winkel- en kantorenvastgoed de kneusjes bij de gereglementeerde vastgoedvennootschappen of gvv's op Euronext Brussel. De dalende lange rente in combinatie met een structurele groei maakten van logistiek en zorgvastgoed de no-brainers richting een positieve return. Maar de voorbije weken zien we een heel ander patroon. Zorgvastgoed staat zwaar onder druk door een stijgende lange rente en het schandaal rond het Franse Orpéa. Ook de koersen van logistiek vastgoed voelen de gestegen rente. Maar het aandeel Wereldhave Belgium staat sinds het begin van het jaar op winst. We zijn wel nog heel ver verwijderd van de hoogste koers ooit - zo'n 120 euro - en van de koers van ongeveer 90 euro net voor de coronacrisis. De jaarcijfers over 2021 laten voor het eerst sinds lang ruimte voor optimisme. De gvv is actief in de verhuur van winkelvastgoed (90%) en kantoren (10%). Die twee segmenten hebben het ergst geleden onder de coronacrisis. Het moederbedrijf Wereldhave heeft ongeveer twee derde van de aandelen in het bezit. Wereldhave Belgium heeft twee kantoorgebouwen, in Vilvoorde en in Berchem. Veel belangrijker is het winkelvastgoed, de shoppingcentra. In 2021 bedroegen de huuropbrengsten 52,65 miljoen euro. Dat is 3,43 miljoen of 7 procent meer dan de 49,22 miljoen euro het jaar voordien. In 2020 was er een harde lockdown versus een zachte lockdown in de eerste helft van vorig jaar en een normalisering in de tweede helft van 2021. De globale bezettingsgraad bedroeg eind december 93,9 procent ten opzichte van 92,8 procent op 30 september en 91,9 procent eind 2020. De portefeuille winkelvastgoed zag de bezettingsgraad oplopen tot 97,2 procent (96% op 30 september en 94,4% eind 2020). De bezettingsgraad van de kantoren ging erop achteruit: naar 76 procent op 31 december tegenover 77,5 procent eind 2020. Dat is wel een verbetering ten opzichte van de 74,7 procent eind juni en de 70,8 procent op 31 maart. Dat leverde een vergelijkbare nettowinst per aandeel uit kernactiviteiten op van 4,56 euro. Dat ligt in lijn met het cijfer van 4,65 euro per aandeel van het boekjaar 2020, maar boven de prognose van 4,30 euro per aandeel. De reële waarde van de vastgoedportefeuille op 31 december herstelde ten opzichte van de waarde midden 2021 van 903,1 naar 912,5 miljoen euro. Het invorderingspercentage bedroeg 97,4 procent in het boekjaar 2021. Er zal voor het eerst sinds 2018 en hoger brutodividend van 4,10 euro per aandeel (2,87 euro netto) worden uitgekeerd, tegenover 4 euro in het boekjaar 2020. Tegen de huidige beurskoers komt dat overeen met een nettorendement van 5,5 procent. Dde schuldgraad van Wereldhave Belgium lag met 28,2 procent erg laag op 31 december (29,9% op 30 juni en 30,0% eind 2020). De gvv kan dus tegen een stoot en heeft de capaciteit om stevige dividenden te betalen. De intrinsieke waarde bedroeg op 31 december 77,19 euro per aandeel, een stijging ten opzichte van de 74,15 euro per aandeel medio 2021, maar een achteruitgang tegenover de 78,20 euro per aandeel eind vorig jaar. ConclusieWe gingen een jaar geleden van start met de actieve opvolging van het aandeel Wereldhave Belgium. We dachten toen dat de markt overreageerde op de pandemie en de opkomst van de e-commerce. De jaarcijfers over 2021 en de vooruitzichten voor 2022 (4,7 à 4,8 euro winst per aandeel) lijken dat de bevestigen. Tegen 0,7 keer de intrinsieke waarde en met een nettodividendrendement van bijna 5,5 procent vinden we het aandeel nog altijd te laag gewaardeerd. Advies: koopwaardigRisico: gemiddeldRating: 1BKoers: 53,10 euroTicker: WEHB BBISIN-code: BE0003724383Markt: Euronext BrusselBeurskapitalisatie: 461 miljoen euroK/w 2021: 11,5Verwachte k/w 2022: 11Koersverschil 12 maanden: +21%Koersverschil sinds jaarbegin: +7%Dividendrendement: 7,6%